Een woning is een waardeloze belegging

Gisterochtend een bericht in het FD over de huizenmarkt: “Huizenprijzen 8% gedaald sinds piek, verkopen bijna de helft lager”. Is het iets om ons zorgen over te maken? Onroerend goed is toch ‘altijd’ een goede belegging?

Het ziet er mooi uit wanneer we de grafiek van de huizenmarkt erbij pakken. Het CBS publiceert maandelijks de cijfers, de oudste zijn uit januari 1995. De index begint rond de 39 en stijgt naar 113 in 2008. Per saldo 192% stijging ofwel in dertien jaar tijd 14,7% per jaar erbij. Slapend worden we rijk. Die daling van 8% sinds de top stelt immers niets voor. Rekenen we vanaf 1995, dan nog hebben we bij de huidige stand van 104,5 nog altijd een stijging van 169% ofwel 10,2% per jaar te pakken. Kom er maar eens om, waar vind je dat nog vandaag de dag?

 

Natuurlijk is een woning om in te wonen. Maar als we zulke stijgingen zien, wordt het voor velen al gauw een belegging. We kopen niet alleen een eigen woning, maar doen er gauw nog een of twee beleggingspandjes bij. Het liefst gefinancierd. Afgelopen week hoorde ik nog iemand zeggen: “ik weet niet zo goed waarin ik moet beleggen, dus ik houd het maar bij vastgoed. Dat deed ik al jaren en dat beviel me prima. Ja, ik weet het: rendementen uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst. Maar stenen zijn altijd goed. Toch?”

De persoon in kwestie heeft helemaal gelijk als je naar de prijs van de gemiddelde huizenmarkt kijkt. Die prijs is immers fors gestegen en nu slechts 8% gedaald. Maar hoe zit het met de waarde van de huizenmarkt? Prijs is namelijk niet hetzelfde als de waarde. De gemiddelde huizenprijs wordt berekend door te kijken naar de verkoopprijzen in euro’s. De euro is de rekeneenheid, maar wel één die dagelijks aan verandering onderhevig is. We weten immers dat er veel geld wordt bijgedrukt. Ook in euroland staat namelijk de geldpers aan. Dus is het dan wel reëel om te zeggen dat het huis dat je in januari 1995 kocht 169% in “waarde” is gestegen? Het is 169% in prijs gestegen, maar de waarde is een ander verhaal. U zult zeggen: ach de inflatie is laag, een beetje inflatie, wie maalt daar om? De hypotheekschuld wordt dan immers ook minder waard. Prima, laten we eens zien wat het effect van dat beetje inflatie is. We pakken het CBS-cijfer van het consumentenprijsindexcijfer (CPI) erbij en we corrigeren aldus de huizenmarktcijfers voor het CPI-cijfer:

We zien dat de stijging dan een stuk minder is. Van 39 stijgen we naar 83 in 2008, zo’n 112% ofwel 8,6% per jaar. Het actuele indexcijfer bedraagt nu na de daling circa 73. In de afgelopen 16,5 jaar is de voor het CPI-cijfer gecorrigeerde prijsstijging 87% ofwel 5,28% per jaar. Niet slecht gelet op de huidige rentestand, maar ook niet echt briljant.

Zijn we er dan? Nee, absoluut niet. Het CBS-cijfer is leuk maar je kunt er helemaal niks mee. Het is simpelweg geen goede graadmeter van de daadwerkelijke geldontwaarding. We bedenken immers zelf een mandje van goederen om ‘de’ inflatie te becijferen. Prijsinflatie wel te verstaan. Maar de echte geldontwaarding brengen we er niet mee in kaart. Beter is het om het huizenmarktcijfer te corrigeren met de groei van de geldvoorraad. We kijken daarvoor naar het bijgedrukte geld in de ruimste zin des woords: M3. De toename van de M3-geldvoorraad heb ik geëlimineerd uit het huizenmarktcijfer. Dat geeft het volgende beeld:

Sinds januari 1995 steeg het voor M3 gecorrigeerde huizenmarktcijfer van 39 naar een top op 60 in december 2000. Dat is 53% in 6 jaar tijd. Echter, sinds eind 2000 is de index gedaald naar de meest recente koers van…..39! Met andere woorden: de huizenmarkt is in 16,5 jaar flink in PRIJS gestegen maar geheel niet in WAARDE! Zie hier het effect van het bijdrukken van geld. We rekenen in euro’s en wanen ons schatrijk. We beseffen daarbij niet dat deze rekeneenheid aan continue waardevermindering onderhevig is. We kijken enkel naar de prijs en strooien onszelf eurozand in de ogen. In werkelijkheid is er geen stuiver bijgekomen in onze vermogenspositie.

In dat kader is het aardig om te zien wat de huizenprijs gedaan zou hebben wanneer we hem niet in euro’s maar in goud uitdrukken. Goud kunnen we immers niet bijdrukken en heeft dan misschien geen constante prijs (dat komt door de dollar en de euro) maar wel een zeer constante waarde. Zie hier het resultaat:

We zien dat de huizenmarkt in goud uitgedrukt al vroeg piekte, namelijk in april 2001 op 119. Momenteel bevinden we ons op het laagste punt in de afgelopen 16,5 jaar, namelijk op 26. De huizenmarkt uitgedrukt in echt geld laat derhalve een verlies zien van eenderde ten opzichte van de koers sinds 1995.

Het bovenstaande is een interessante uitkomst voor eenieder die denkt dat stenen altijd goed zijn. We zien dat u er in 16,5 jaar per saldo qua vermogen helemaal niets op vooruit bent gegaan. En dan te bedenken dat we naar mijn mening nog tientallen procenten koersdaling voor vastgoed voor de boeg hebben. Het kan niet anders dan dat stenen als beleggingscategorie in de komende jaren hun glans geheel zullen kwijtraken.

Advertenties

Over Goudtekoop.nl

Dit is de blog van de voormalige webwinkel Goudtekoop.nl. De webwinkel is op 31 maart 2014 gestopt, omdat ik me op andere activiteiten richt.
Dit bericht werd geplaatst in Uncategorized. Bookmark de permalink .

14 reacties op Een woning is een waardeloze belegging

  1. Paul zegt:

    Leuke column… Wat in feite mist is wel de vergelijking met andere investeringen en die investeringen tegen dezelfde meetlat afgezet. Dan kan vastgoed alsnog een uitstekende belegging blijken.

  2. Martin zegt:

    Een interessante vergelijking is wat een pilsje kostte. In 1995 2 gulden en nu in 2011 minimaal 2 euro en 50 cent (omgerekend 5 gulden en 50 cent). Dat is bijna drie keer over de kop.
    De huizenprijzen zijn in dat perspectief zeker niet te hoog gewaardeerd.
    Hoewel ik voor de korte termijn nog wel wat daling voorzie, denk ik dat voor de middellange en lange termijn huizen weer een interessante belegging zijn, vooral in de Randstad en gewilde woongebieden. Voor krimp regio´s gaat deze vlieger helaas niet op, en voor kantoorpanden in Nederland al helemaal niet.

  3. Joost zegt:

    Inderdaad leuke column. Maar goud een constante waarde? De waardering van goud is vrijwel alleen afhankelijk van de vraag en die fluctueert enorm door de jaren heen (de prijs varieert inderdaad nog meer). Er is feitelijk maar heel weinig goud op de wereld (en die hoeveelheid fluctueert ook nog enigzins door verlies & winning). Beleggen in niet-fysiek goud is minstens even speculatief als beleggen in valuta. Goud heeft daarnaast geen rendement. Een door uzelf bewoont huis heeft nog tenminste de huurwaarde als rendement. In de vergelijking ontbreekt aftrek voor de kosten van een huis (zowel overdracht als onderhoud, verzekering, afschrijving etc.), en dat is een post van gelijke orde grootte als de inflatie. Zoals Paul zegt: graag appels met appels vergelijken. Ik vermoed in tegenstelling tot Paul dat zelf rechtstreeks in stenen beleggen waar je niet zelf in woont dan op lange termijn er niet zo best afkomt, al kan Martin qua ‘instapmoment’ gelijk hebben. De vergelijking met de geldvoorraad gaat mank, aangezien het prijsniveau op dit soort termijnen waarschijnlijk niet gekoppeld is. Economie is geen exacte wetenschap. Een juist inflatiecijfer is moelijk te bepalen, maar toch de beste graadmeter. Uiteindelijk gaat het erom waar je in de toekomst een bepaalde belegging in kunt omzetten. Koopkracht dus. Stenen zijn zeker niet altijd goed, maar goud evenmin.

    • goudtekoop zegt:

      Diverse lezers plegen eigen aannames en veronderstellingen en voegen bovendien variabelen toe. Dit artikel gaat niet over besteedbaar inkomen, dus de kosten blijven buiten beschouwing. Dit artikel gaat over en is bestemd voor eenieder die roept dat hij of zij rijk is geworden van de woningmarkt. Uit dit artikel blijkt dat het niet zo is. De opmerking “De vergelijking met de geldvoorraad gaat mank” is een merkwaardige. Het heeft helemaal niets met een vergelijking te maken, het enige wat in het artikel gebeurt is dat de toename van M3, ofwel de monetaire inflatie, de enige echte inflatie, uit de huizenprijzen wordt geëlimineerd. Dan blijft er geen waardestijging meer over. Met een troy ounce goud koop je evenveel vaten olie in 2011 als in 1946. Geen constante waarde zei je? Koopkracht ging het toch om? Een vat ruwe olie kostte $ 1,17 in januari 1946, nu $ 84. Goud is geld en dat bewijst dit voorbeeld. Goud is geen belegging. Goud is een opslagplaats van waarde in tegenstelling tot ons fiatgeld. Goud geeft geen rendement, want het is risicoloos. Een Griekse obligaties geeft 15% rente of meer, maar is dan ook bijzonder risicovol, in tegenstelling tot goud, daarom kun je nu nog steeds evenveel vaten ruwe olie voor 1 ounce goud kopen. Fluctuaties vinden plaats in euro’s en dollars, niet in goud. Goud is waardevast. We gebruiken continu een rekeneenheid (onze valuta) om de waarde van goud te meten. Hoe kun je nu iets fatsoenlijk meten mbv een eenheid die elke dag in waarde afneemt? Speculatie vindt overal in plaats dus zegt niet zoveel. Interessanter is de volatiliteit. Wat volatiliteit betreft is goud een goede tweede na staatsobligaties.

  4. Joost zegt:

    Je hebt natuurlijk gelijk t.a.v. de scope van je artikel. Sorry als ik te breed commentaar leverde. Nogmaals: leuke insteek en we zijn het eens over het rijk rekenen aan stenen. Of de M3 de ‘enige echte inflatie’ is geen uitgemaakte zaak. Er zijn op dit punt diverse niet overeenstemmende economische theorieen. Zeker goed om dit naast andere inflatiecijfers te houden. Maar goud is toch echt geen constante waarde: gisteren kocht je een andere hoeveelheid olie (of wat dan ook) met een bepaalde hoeveelheid goud dan nu. Sinds het loslaten van de Gouden Standaard (die overigens grotendeels fake was) is de waarde van goud niet anders te begrijpen dan de hoeveelheid valuta die mensen er voor over hebben. Een markt van vraag en aanbod op basis van schaarste. De rekeneenheid neemt dagelijks in waarde af? Maar net t.o.v. waarvan je het meet en op welk moment. Een euro is morgen mogelijk meer dollars of liters olie waard. Goud waardevast en risicoloos? Als ik nu goud koop en morgen stort de goudprijs in heb ik een stuk minder aan dat goud. Ik kan het niet eten of er iets anders nuttigs mee doen, behalve omruilen voor iets anders. Bij speculatie had ik het over derivaten op basis van de goudprijs en niet over fysiek goud. Ik ben niet ‘anti-goud’, want het kan risico’s dempen, maar ik zie het niet als alternatief voor stenen of andere beleggingen (over het ontbreken van rendement waren we het eens).

    • goudtekoop zegt:

      M3 naast andere inflatiecijfers: dat is juist wat ik gedaan heb. De ervaring leert dat de inflatie veel groter is dan het door het CBS geproduceerde cijfer. Bijv. alleen al 35 miljard per jaar nieuw bijgedrukte euro’s vanwege nieuwe Nederlandse hypotheken zitten niet in het inflatiecijfer verdisconteerd. Ieder gebruik van een creditcard waardoor M3 vergroot wordt, zit er evenmin in. Alleen door de toename of afname van M3 te verdisconteren in elke prijs die we in euro’s meten komen we tot een goede schatting van de waarde van iets. Lees mijn column over een broodje kaas op deze blog. Een broodje kaas kostte 9 jaar geleden 2 gulden, nu 2,75 euro. Is ons inkomen in 9 jaar met 110-150% toegenomen? Nee dus. Het CPI is dus een waardeloos cijfer. In de praktijk zijn er ook nog heel veel off balance zaken die niet in M3 zitten, dus de monetaire inflatie is nog groter, maar een ruimere definitie hebben we nu eenmaal niet.

      Dit blijft ook het probleem in jouw benadering: de goudprijs stort in en dus heb je minder goud zeg je. Je blijft alles maar meten in euro’s. Daardoor lijkt het of de WAARDE van goud verandert. In werkelijkheid is de PRIJS van goud veranderd. Dat laatste ligt niet aan het goud maar aan de euro. Verklaar anders eens waarom je nu voor 1 ounce goud nog steeds evenveel olie koopt als in 1946? De WAARDEvastheid van goud zorgt ervoor dat je dat kunt. De ‘PRIJSonvastheid’ van onze valuta’s zorgt ervoor dat je inmiddels 80x zoveel betaalt in dollars als in 1946. Je bent niet anti-goud, maar je gebruikt dezelfde vreemde argumenten die goudbashers gebruiken als ‘Ik kan het niet eten’. Probeer jij maar eens euro’s te eten. Goud kun je net als euro’s ruilen, want de euro is vooral een ruilmiddel. Geld is het niet want het is niet waardevast. Goud is geld en een prima bescherming tegen overheden en bankiers die bezig zijn ons geldsysteem op te blazen.

  5. Joost zegt:

    Leuke discussie. Er is inderdaad geen absoluut ‘correct’ inflatiecijfer. een broodje kaas is dat ook niet. Ik kon de column helaas niet zo snel vinden (heet deze wellicht anders dan ‘broodje kaas’?). Ik snap heus wel waarde/prijs en valuta/goud=ruilmiddel. Maar niets heeft uit zichzelf waarde. We kennen er zelf een waarde aan toe. Er is dan ook geen natuurwet die maakt dat goud (of geld) waardevast is. Het geldsysteem kan worden opgeblazen. Inderdaad. Maar goud kan ook zijn waarde volledig verliezen, namelijk op het moment dat niemand het meer voor iets anders wil ruilen (en in een ECHTE crisis wil iedereen brood, geen goud; Kalasnikovs zijn dan meer waardevast…). Niemand kan garanderen dat dit niet gebeurt, ook al is de kans uitermate gering. Uiteindelijk dus een zaak van vertrouwen, net als bij het valuta-systeem. Als je kijkt naar inkomens dan zijn die op lange termijn wel degelijk veel harder gegroeid dan de inflatie, ofwel we zijn rijker geworden. Als jij goud waardevast noemt dan is geld in die zin dat ook (valuta’s op een spaarrekening verslaan op lange termijn de inflatie). Ik acht de kans zeker aanwezig dat goud nog veel meer waard wordt, maar het kan ook zomaar sterk in waarde dalen (in valuta gemeten, want er is geen andere uniform meetmiddel). Dan kan je er hoe dan ook op dat specifieke moment toch minder brood voor kopen. Als de Euro in waarde daalt t.o.v. andere valuta kan ik op korte termijn (!) evenveel brood blijven kopen. Over de lange termijn is van beide niets met zekerheid te zeggen, maar het meest waarschijnlijk is dat zowel goud als euro’s-op-een-spaarrekening redelijk waardevast zullen blijken (dat is minstens vanaf de middeleeuwen al zo). Hoe meer je ervan overtuigd bent dat het geldsysteem gaat ontploffen hoe meer goud, zou ik zeggen. Ik ben niet zo pessimistisch en zie goud vooral als aanvulling i.v.m. risicospreiding. Bij een ontploffend systeem liefst wel fysiek goud in eigen beheer en goed bewaakt 🙂

  6. goudtekoop zegt:

    Leuke discussie inderdaad. Allereerst: Broodje kaas: https://goudtekoop.wordpress.com/2011/03/28/wat-mag-een-broodje-kaas-kosten/

    In een echte crisis zoeken we een ruilmiddel. Iets van waarde. We willen brood en we hebben goud en zilver. Prima ruilmiddel. Dus willen we nu goud en zilver ipv fiatgeld voor straks als we brood willen.

    Goud kan zijn waarde volledig verliezen? In theorie kan alles, maar de afgelopen 6.000 jaar is het een prima ruilmiddel geweest en gebleven. In 6.000 jaar is het vertrouwen in goud gebleven. In enkele honderden geldsystemen hebben we ons vertrouwen verloren in de afgelopen eeuwen. Geen ENKEL fiatgeldstelsel heeft het overleefd. Je bent niet pessimistisch, dus de euro en de dollar, onze huidige fiatgeld, gaan het nu wél overleven? Geen schijn van kans. Ik ben niet pessimistisch, maar ik vrees dat we de komende jaren met ongekende taferelen worden geconfronteerd. Lees het boek Endgame van John Mauldin, dan snap je wat ik bedoel.

    Oh ja, je schrijft: Als je kijkt naar inkomens dan zijn die op lange termijn wel degelijk veel harder gegroeid dan de inflatie, ofwel we zijn rijker geworden. Dit is echt een misvatting en apert onjuist. Je kunt zeggen dat er minder armoede in westerse landen is en dat het algehele welvaartspeil is toegenomen, maar inkomens die op de lange termijn ‘veel harder gegroeid’ zijn dan inflatie? Nee, echt niet. Misschien dat de prijs van de inkomens flink gestegen is, maar de waarde van dat inkomen is daar ver bij achter gebleven. 🙂

  7. Joost zegt:

    Ik zou zelf in een echte crisis niet snel goud of zilver (of geld) accepteren als ruilmiddel (want wat heb je eraan? Ik zou ruilen voor arbied of etenswaren of andere goederen). Maar goed, dat scenario is ook wel ver gezocht. Een ten ondergaand valutastelsel is altijd weer opgevolgd/overgenomen door een andere valutastelsel, dat altijd opnieuw het vertrouwen heeft gewonnen. Tijdens zo’n overgang verliezen velen heel veel en winnen anderen, maar overleven doen de meesten. Zie alle valuta-crisis in de afgelopen eeuw. Grote problemen, maar zeker te overleven. Even een anologie. Geen enkel maatschappelijk systeem heeft ooit overleefd, maar de mensheid nog steeds wel. Is dat een reden om geen enkel vertrouwen in welk maatschappelijk systeem dan ook te hebben? Volgens mij zit je in een cirkelredenering: omdat je oneindig vertrouwen in goud hebt vertrouw je alleen goud. De kans bestaat dat de mensheid terugvalt naar de oertijd, maar ik ga er van uit dat we toch in die 6000 jaar wat hebben geleerd en vertrouw op die kennis. Maar goed, hierover gaan we het niet eens worden 🙂 Wat je zegt over inkomens kan ik echt niet volgen, want volgens mij feitelijk onjuist. We zijn wel degelijk rijker geworden/welvaart toegenomen/reeele inkomens gestegen. Dat komt door de technologische vooruitgang, waardoor we in minder arbeidstijd een hogere productie weten te maken. Dat is dus pas vanaf pak ‘m beet 13e eeuw sterk aan de gang (opkomst watermolens, ook niet toevallig samenvallend met de ontwikkeling van het moderne economische denken). Je kunt toch echt niet met droge ogen beweren dat we pak ‘m beet dezelfde koopkracht (want daar hebben we het uiteindelijk over) als in 1800 hebben? Alleen al onze gigantische materiele welvaart is door een opeenstapeling van onze jarenlange reeel stijgende inkomens ontstaan. Mensen moesten vroeger 14 uur per dag werken voor voldoende inkomen voor hun eerste levensbehoeften. Tegenwoordig is dat (in het westen) hooguit 4 uur per dag. Vergelijk ook wat een gemiddelde nederlander bezit t.o.v. een gemiddelde afrikaan. Dat heeft niets met waarde/prijs, goud/valuta te maken, maar is een concreet bewijs voor gestegen reeele inkomens. In 1600 koste een brood in de toenmalige valuta ongeveer evenveel als nu in euro’s als je voor inflatie corrigeert. Alleen kunnen we nu veel meer broden kopen. Maar misschien bedoel je iets anders?

  8. goudtekoop zegt:

    Zeg ik tegen klanten ook altijd: ach u raakt een paar ton kwijt, maar er komt wel weer een valuta waar we vertrouwen in hebben, geen zorgen, dan begint u toch gewoon opnieuw? De mens en iets leren: haha, dat is echt een onmogelijke combi. Bestudeer de Kondratieff-cyclus: de mens leert nooit iets. Veel sterkte met je fiatgeld!

  9. richard zegt:

    Leuk verhaal maar waar blijven de huurinkomsten? Dit word nergens meegenomen. Je schaft immers een beleggingspand aan om te verhuren.

      • richard zegt:

        Maar je inleiding doet anders vermoeden, maar ook voor een eigen woning moet je het gehele verhaal afzetten tegen de gemiddelde huurkosten. Wonen behoort namelijk bij noodzakelijke levensbehoefte.

        Quote
        “We kopen niet alleen een eigen woning, maar doen er gauw nog een of twee beleggingspandjes bij. Het liefst gefinancierd. Afgelopen week hoorde ik nog iemand zeggen: “ik weet niet zo goed waarin ik moet beleggen, dus ik houd het maar bij vastgoed. “

      • Daar heb je gelijk in (inleiding). Het artikel was enkel en alleen om te laten zien dat mensen zich onterecht op verjaardagen rijk rekenen.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s