Bellen blazen op de geld- en huizenmarkt

Wat ontbrak in het rapport van de commissie Huizenprijzen

Onze huizenmarkt was een zeepbel, zoals wij jaren geleden al schreven. Onze geldmarkt echter is een nog veel grotere zeepbel! De opgeblazen huizenmarkt was alleen mogelijk door de opgeblazen geldmarkt. De eerste is gebarsten, de tweede staat op knappen. De huizenmarkt is zichtbaar voor iedereen. De geldmarkt echter is voor velen onzichtbaar en onbegrijpelijk. Laat staan het verband tussen de huizenmarkt en de geldmarkt. Wat is het geval?

Zolang we prijzen blijven meten in een eenheid – de euro – die jaarlijks een lagere waarde krijgt, is het onjuist om te stellen dat alleen onze huizenmarkt een zeepbel was. De prijs zegt zo namelijk weinig. Ons financiële stelsel is eigenlijk de enige echte oorzaak van de hogere huizenprijzen en prijzen in het algemeen.

Op 10 april jl. bracht de tijdelijke Kamercommissie Huizenprijzen haar rapport naar buiten naar aanleiding van het onderzoek waarom de huizenprijzen in Nederland van 1995 tot 2008 zo hard gestegen zijn. De commissie constateerde dat de prijsindex van Nederlandse huizen was gestegen van 100 naar 250 in de periode 1995 tot 2008. Het gemiddelde huis werd maar liefst 150 procent duurder. De verklaring zoekt de commissie vooral in het feit dat consumenten in staat werden gesteld meer te lenen. Kennelijk hebben we vijf jaar na de start van de crisis een commissie nodig om vast te stellen dat sprake was van een zeepbel. En dat terwijl wij in boekvorm en in columns al ruim voordien voorspelden dat de Nederlandse huizenmarkt een bubbel was en een grote prijsdaling zou ondergaan.

Bij de presentatie van het rapport leren we wat de commissie al dan niet onderzocht heeft. Voorzitter Kees Verhoeven zegt in een van zijn eerste zinnen namelijk iets interessants: “Lange tijd leek de waardestijging oneindig.” Deze zin maakt precies duidelijk wat de commissie niet heeft onderzocht: namelijk de gigantische groei van de geldmarkt. Terwijl dat nu juist de belangrijkste reden van de stijging was. Wat Verhoeven bedoelde te zeggen was dat lange tijd de prijsstijging oneindig leek. Prijs en waarde zijn namelijk hele verschillende zaken.

Opvallend is dan ook dat de commissie op geen enkele manier een verklaring zoekt in ons financiële stelsel. Sinds de oprichting van de Federal Reserve in 1913 is de koopkracht van de Amerikaanse dollar met zo’n 99 procent afgenomen. Het grootste koopkrachtverlies trad op nadat de koppeling tussen de dollar en het goud werd losgelaten in 1971. Hetzelfde effect zagen we bij de euro, sinds de invoering in 2002. Om het koopkrachtverlies te meten, doet het CBS maandelijks verslag van ‘de’ inflatie. Dit cijfer komt tot stand door de prijsstijging te meten van een mandje goederen.

Naar onze mening is het inflatiepercentage geen goede weergave van de daadwerkelijke geldontwaarding. Die ligt namelijk een stuk hoger. In het inflatiecijfer zijn bijvoorbeeld niet de jaarlijkse grote geldbedragen aan nieuwe hypotheken meegenomen. Geld wordt door de ECB namelijk ‘uit het niets’ aangemaakt, waardoor de geldvoorraad fors toeneemt. Sinds de invoering van de euro is de geldvoorraad met 80 procent toegenomen. Door deze monetaire inflatie te meten, krijgen we een veel beter beeld van de echte geldontwaarding en daarmee van het effect op de huizenprijzen.

Bellen blazen op de geld- en huizenmarkt

Wanneer we huizenprijzen en andere prijzen corrigeren voor de echte geldontwaarding dan blijken we een stuk minder rijk te zijn dan we dachten. Elimineren we de groei van de geldhoeveelheid uit de huizenprijzen, dan staat de gemiddelde huizenprijs in 2008 niet 150 procent hoger dan in 1995, maar op ongeveer hetzelfde niveau als bij de aanvang van de publicatie in 1995. De prijs mag dan flink gestegen zijn, de waarde is in die dertien jaar per saldo onveranderd gebleven. En anno 2013 staat de huizenprijsindex zelfs 22 procent lager dan 18 jaar geleden.

Met andere woorden, het meten van prijzen zou – bij vergelijkingen tussen vroeger en nu – niet meer in euro’s of Amerikaanse dollars moeten gebeuren, die voortdurend in waarde dalen, maar in een eenheid die waardevast is. Te denken valt aan goud. Goud is een eenheid die qua prijs wel fluctueert omdat die gemeten wordt in dollars of euro’s, maar die qua waarde zeer constant is. De goudontwaarding is namelijk marginaal. Meten we prijzen in goud dan krijgen we een heel ander – en veel eerlijker – beeld.

Ondanks het uitbreken van de crisis in 2008 groeit de geldvoorraad, na een tijdelijke dip, ook nu nog altijd. In de komende 5 jaar zal de geldgroei tot stilstand komen waarna de grootste zeepbel aller tijden uiteen zal spatten. Voor wie deze implosie niet aan ziet komen, luiden wij nu alvast de alarmklok.

De huizenbubbel is gebarsten, nu de geldbubbel nog!

Elmer Hogervorst & Eric Mecking, auteurs van het boek Geld, goud en zilver

Advertenties

Over Goudtekoop.nl

Dit is de blog van de voormalige webwinkel Goudtekoop.nl. De webwinkel is op 31 maart 2014 gestopt, omdat ik me op andere activiteiten richt.
Dit bericht werd geplaatst in Uncategorized. Bookmark de permalink .

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s